Das Stichwortverzeichnis: Fachbegriffe verständlich gemacht
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Abschreibung gem. § 7 Abs. 4 EstG (Lineare AfA)
Abschreibung gem. § 7 Abs. 5 EstG (Degressive AfA)
Tiefgaragenstellplatz -Nutzungsrecht-
– nur eine kleine Auswahl von Fachbegriffen, mit denen jeder Immobilienerwerber konfrontiert wird.
In unseren Seminaren für Wohnungs- und Hauskäufer an verschiedenen Volkshochschulen stellten wir immer wieder fest, dass der Verbraucher mit dem Fachchinesisch von Notar, Bauträger, Makler oder Bank kaum etwas anzufangen weiß. Hier liegt ein echtes Problem. Schließlich ist jeder Erwerber gezwungen, entsprechende Erklärungen anzuerkennen oder zu unterzeichnen, ohne den Sinn und auch eventuelle Risiken zu erkennen!
Deshalb haben wir nachstehend die wichtigsten Begriffe erläutert.
Zum Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch ist die amtliche Abgeschlossenheitsbescheinigung in Verbindung mit den behördlich abgesegneten Aufteilungsplänen erforderlich.
Dies bedeutet, dass erst nach Vorlage dieser Unterlagen ein entsprechendes Wohnungsgrundbuch gebildet werden kann. Dies ist besonders für die Erwerber von Neubauobjekten, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt werden, wichtig. Besteht doch, solange kein Wohnungsgrundbuch gebildet ist, nicht die Möglichkeit einer grundbuchmäßigen Absicherung durch den Käufer (Auflassungsvormerkung) und des finanzierenden Kreditinstituts (Grundschuld).
Unter dem Aspekt einer möglichen, teuren Zwischenfinanzierung sollte ein verbindlicher Termin für den Vollzug der Teilungserklärung mit dem Verkäufer vereinbart werden.
Abnahme bei Bezugsfertigkeit
siehe Übergabe
Abschreibung gem. § 7 Abs. 4 EstG (Lineare AfA)
Für Kapitalanleger weniger interessant sind gebrauchte Objekte, die nur linear abgeschrieben werden können. Gebraucht bedeutet, dass bereits bei einer Anschaffung im Jahre nach der Fertigstellung die Immobilie steuerlich als Altbau eingestuft wird.
Objekte, die vor dem 1.1.1925 fertig gestellt worden sind, können nach dem Einkommenssteuergesetz mit 2,5% abgeschrieben werden. Doch auch diese Regelung ist bei Investitionen ab 2003 in der Diskussion. Nach dem 1.1.1925 fertig gestellte Gebäude können lediglich mit 2% der Anschaffungskosten, abzüglich des Grund- und Bodenanteils, abgeschrieben werden.
Die
Möglichkeiten der degressiven Abschreibung wurden ab 1.1.2006 gestrichen.
In der Baubeschreibung ist Umfang und Qualität der vom Bauträger zu erbringenden Bauleistungen festgehalten.
Nach unseren Beobachtungen führen ungenaue oder fehlende Angaben während der Bauphase häufig zu Streit zwischen Anbieter und Erwerber. In der Praxis ist ein Trend zur Leistungsabspeckung zu erkennen. Fehlende, doch aufgrund behördlicher Auflagen oder ansonsten unbedingt erforderliche bauliche Maßnahmen wie Kinderspielplatz, Außenbeleuchtung, Schneefangvorrichtungen etc. werden ausgeklammert. Auf diese Weise können besonders attraktive Verkaufspreise genannt werden.
Andere Leistungen wie Verbrauchserfassungsgeräte, Antennenanlagen, selbst Heizanlagen, können auf Miet- oder Leasingbasis installiert werden. Für den Verbraucher bedeutet dies eine permanente Erhöhung der monatlichen Hausgeldkosten. Einsparungen beim Kaufpreis werden so auf Jahre hinaus wieder ausgeglichen.
Der Inhalt der Baubeschreibung sowie vereinbarte Sonderwünsche werden bei Neubauten Bestandteil des notariellen Kaufvertrages.
Im Gegensatz zum Kauf aus einer Hand schließt der Käufer als Bauherr zwei getrennte Verträge ab: Einen notariellen Vertrag über das Grundstück oder nur über einen ideellen Grundstücksanteil, sowie einen Vertrag über die zu erbringende Bauleistung.
Als Vorteil wird bei dieser Konstellation häufig mit der geringeren Grunderwerbsteuer geworben. Doch nicht alle gängigen Modelle halten den strengen Richtlinien der Finanzämter stand.
Andererseits sind die Risiken, die der „Bauherr“ bei dieser Variante auf sich nimmt, deutlich höher zu bewerten als beim Kauf von einem Bauträger. Schließlich ist er selbst Bauherr und hat alle damit verbundenen Risiken zu tragen, gegen die er sich selbst nur zum Teil versichern kann. Der Abschluss einer möglichen und oft existentiell wichtigen Baugarantie-Versicherung wird von den Anbietern dieser verdeckten Bauherrenmodelle nur in den seltensten Fällen angeboten.
Der Kauf für das Grundstück wird in jedem Falle notariell abgeschlossen. Die Empfehlung der Notare, auch den Bauvertrag notariell abzuschließen wird nach unseren Beobachtungen nicht immer eingehalten.
Bei allen positiven Argumenten für einen Bausparvertrag sollte nicht vergessen werden, dass trotz der staatlichen Unterstützung in Form der Bausparförderung dieses Instrument nicht für jeden geeignet ist.
So ist die dem Bausparvertrag eigene hohe Annuität in der Darlehensphase sowie die bekannten strengen Kriterien hinsichtlich der Beleihungshöhe häufig ein für „Otto Normalverbraucher“ nicht vorhersehbares Hindernis bei der Finanzierung seiner Traumimmobilie.
So sollte bereits beim Abschluss eines Bausparvertrages immer die Höhe der sich alleine aus diesem Vertrag ergebende voraussichtlichen Belastung in der Darlehensphase sowie die sich dann insgesamt ergebende Gesamtbelastung erfragt werden.
Kreditinstitute stellen die Finanzierungsmittel ab dem Zeitpunkt der Darlehenszusage zur Verfügung. Wenn das Darlehen ganz oder teilweise nicht innerhalb eines festgelegten Zeitraums für die Bezahlung der Kaufimmobilie abgerufen wird, verlangen die Geldgeber Bereitstellungszinsen.
Die Höhe dieser Zinsen liegen regelmäßig zwischen 2% und 3% pro Jahr. Nach den Konditionstableaus der verschiedenen Geldinstitute liegt der Zeitraum, in dem noch keine Bereitstellungszinsen anfallen, zwischen 5 Wochen und 7 Monaten.
Auch diese Position ist im Gespräch mit dem Finanzierungsinstitut verhandelbar. Es empfiehlt sich, auch diese Kosten, die übrigens im effektiven Jahreszins nicht ausgewiesen sein muss, im Auge zu behalten.
Beim Bruchteilseigentum erwirbt der Käufer nicht eine bestimmte Wohnung sondern nur einen Miteigentumsanteil an einem Gebäude.
Diese Gebäude können aufgrund einer fehlenden Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht in Wohneigentum aufgeteilt werden. Mit der Folge, dass in der Regel das gesamte Objekt als dingliche Sicherheit für den Kreditgeber haftet. Im Falle von Vollstreckungsmaßnahmen gegen auch nur einen Miteigentümer droht die Zwangsversteigerung des gesamten Anwesens.
Speziell im Altbau- und Sanierungsbereich werden Wohnungen im Bruchteilseigentum angeboten. Die Initiatoren versuchen häufig, durch Vereinbarungen im Gesellschaftsvertrag oder einer Miteigentümerregelung die Risiken einzuschränken, in den meisten Fällen jedoch ohne Erfolg.
Das Damnum, auch Disagio genannt, ist eine Zinsvorauszahlung des Kreditnehmers an das finanzierende Geldinstitut. Durch die Vereinbarung einer Disagiovariante erkauft sich der Darlehenskunde den Vorteil eines entsprechend niedrigeren Nominalzinses mit der Folge, dass trotz höherer Bruttoverschuldung aufgrund der Mitfinanzierung des Damnums, die monatliche Belastung niedriger wird. Der effektive Jahreszins verändert sich dadurch nur geringfügig.
Bis Ende 1995 konnten Eigennutzer und Kapitalanleger das Damnum unter Beachtung der steuerlichen Vorschriften als Sonderausgaben bzw. Werbungskosten absetzen. Seit Inkrafttreten des Eigenheimzulagegesetzes ist dieser Weg, Steuern zu sparen, den Eigennutzern verbaut. Für die Erwerber eigen genutzter Immobilien ist damit die Vereinbarung eines Damnums uninteressant geworden.
Effektiver Zinssatz
siehe Zinssatz
Mit der Fertigstellungsgarantie einer Bank oder Sparkasse soll der Erwerber von einer noch zu erstellenden Immobilie vor dem Risiko eines Bauträgerzusammenbruchs wie auch vor den finanziellen Folgen einer verspäteten Bezugsfertigkeit geschützt werden.
Gerade in einer für die Branche schwierigen Zeit wird nur durch komplette und ausgereifte Garantien dem erhöhten Schutzbedürfnis des Immobilienkäufers Genüge getan. Denn durch die Zahlung nach Baufortschritt gem. dem Ratenplan der MaBV ist das Fertigstellungsrisiko zwar gemildert, aber nicht ausgeschlossen.
Unter dem Begriff Haus- oder Wohngeld werden die laufenden, das Gemeinschaftseigentum betreffende Bewirtschaftungskosten einer Eigentumswohnanlage zusammengefasst.
Untersuchungen der Verbraucherberatung ergaben, dass bei der Erstellung der Wohngeldabrechnung zahlreiche Hausverwaltung sich nicht an das Wohnungseigentumsgesetz, die Gemeinschaftsordnung, sowie an rechtskräftige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft halten. Fehlerhafte Abrechnungen sind die Folge.
Kapitalanleger sollten darüber hinaus darauf achten, dass die Wohngeldabrechnung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten unterscheidet. Im Falle der Vermietung können, entsprechende Mietvereinbarungen vorausgesetzt, die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergegeben werden.
Lastenfreistellungserklärung
siehe Pfandfreistellungserklärung
Bei einem Immobilienkauf zur Kapitalanlage wird dem Erwerber oft eine Mietgarantie über einen monatlichen Betrag und über einen bestimmten Zeitraum angeboten.
Mit dieser Garantie soll die Sicherheit der Mietzahlung gewährleistet sein. In den meisten Fällen bekommt der Käufer jedoch nicht eine qualitativ ausreichende Bankgarantie sondern nur die Garantie des Initiators, Bauträgers oder einer eigens zu diesem Zweck gegründeten Firma.
Neben der Bonität des Garantiegebers, die zumindest für die Zukunft nicht überprüfbar ist, sollte der Inhalt der Garantie von großer Bedeutung sein. Durch vertragliche Einschränkungen kann der eigentliche Sinn dieses Papiers verwässert werden.
Damit es nach Ablauf der Garantie kein böses Erwachen gibt, sollte sich eine Mietgarantie an den örtlichen, auf Dauer erzielbaren Mietpreisen und keineswegs darüber orientieren. Die Kosten für die Mietgarantie sind für die Garanten weitgehend kalkulierbar und sind in der Regel im Kaufpreis enthalten.
Mit der Pfand- oder Lastenfreistellungserklärung bestätigt die global finanzierende Bank des Bauträgers bzw. Verkäufers, dass nach Fertigstellung und vollständiger Bezahlung des Kaufpreises das kaufgegenständliche Objekt von den vorrangig eingetragenen Finanzierungsgrundpfandrechten, sprich von den Belastungen, freigestellt wird.
Diese Erklärung der die Baumaßnahme finanzierenden Bank häufig bereits vor Abschluss des ersten Kaufvertrages mit den Erwerbern vor. Diese wird entweder dem jeweiligen Kaufvertrag als Anlage beigeheftet oder der Notar übersendet dem Käufer diese Erklärung bei Eintritt der Zahlungsfälligkeit.
Der Inhalt der Freistellungserklärung ist in der MabV geregelt, geringfügige, im Falle der Insolvenz des Bauträgers manchmal allerdings entscheidende Abweichungen, kommen jedoch in der Praxis vor. Es empfiehlt sich deshalb, neben Kaufvertrag und den sonstigen notariellen Urkunden auch die Freistellungserklärung vor dem Erwerb einer kritischen Prüfung zu unterziehen.
Bei der Besichtigung einer Immobilie, also in einem viel zu frühen Stadium, werden Kaufinteressenten oft gedrängt, eine Reservierungsvereinbarung zu unterzeichnen.
In den meisten Fällen ist damit auch eine finanzielle Verpflichtung verbunden. Gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe zwischen € 300.—bis € 5.000.— (VFW-Beobachtungen) wird dem Kaufwilligen zugesichert, dass die ausgewählte Immobilie nicht mehr weiter zum Kauf angeboten wird.
Für den Fall eins notariellen Kaufabschlusses soll dann die Gebühr mit dem Kaufpreis oder der Maklerprovision verrechnet werden.
Sollte der Interessent dagegen von dem Kauf Abstand nehmen, ist nach den getroffenen Vereinbarungen in den meisten Fällen die angezahlte Gebühr ganz oder teilweise verloren.
Gerade in schwierigen Immobilienzeiten häufen sich die Angebote von Bauträgern und Vertriebsfirmen, die bei Verkauf von Neubauobjekten mit Finanzierungssonderkonditionen werben.
In den meisten Fällen handelt es sich dabei allerdings um subventionierte Konditionen, d.h. anstelle eines Preisnachlasses bezuschusst der Anbieter die normale Bankkondition auf einen begrenzten Zeitraum von z.B. 5 Jahren, manchmal auch nur für eine bestimmte Summe des Darlehens.
Sonderkonditionen für eine kurze Phase bergen die Gefahr, dass die Immobilienkäufer über die daraus resultierende geringere monatliche Belastung in ein Immobilienabenteuer gelockt werden; nach Ablauf der Zinsbindung können dann Zinsanpassungen mit einer daraus resultierenden Mehrbelastung den finanziellen Rahmen sprengen.
In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist jeweils festgehalten, ob das Recht zur Nutzung des Tiefgaragenstellplatzes grundbuchmäßig als Sondereigentum oder als Sondernutzungsrecht vereinbart wurde.
Aus praktischer Sicht ist der Unterschied unerheblich. Schwierig wird es nur, wenn das Nutzungsrecht des Eigentümers lediglich durch einen Miteigentumsanteil an der gesamten Tiefgarage abgesichert wurde, die grundbuchmäßige Zuweisung eines genau bezeichneten Stellplatzes jedoch fehlt. Gerade bei Gebäuden aus den 70-er Jahren ist diese Konstellation häufig zu finden.
Zur Vermeidung von Unstimmigkeiten können Eigentümergemeinschaften auch nachträglich die Stellplatznutzung in das Grundbuch aufnehmen lassen.
Üblicherweise werden im notariellen Kaufvertrag die Modalitäten der Abnahme bei Fertigstellung einer neu erbauten Immobilie festgehalten.
Speziell im Bereich des Wohnungseigentums wird zwischen Abnahme Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar unterschieden. Das Sondereigentum wird direkt vom Erwerber, das Gemeinschaftseigentum je nach Vereinbarung von der Eigentümergemeinschaft, vom Verwalter, einem Sachverständigen, oder auch stillschweigend, abgenommen.
Für den künftigen Eigentümer ist es wichtig zu wissen, dass sich bei der Abnahme die Beweislast umdreht. Schon bei der Abnahme der eigenen vier Wände sollte deshalb unbedingt ein Sachverständiger hinzu gezogen werden. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sollte immer durch eine Vertrauensperson der Eigentümergemeinschaft erfolgen.
In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist häufig vereinbart, dass bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Hausverwalters erforderlich ist.
Die Zustimmung wird in notarieller Form gegeben und darf nur verweigert werden, wenn nach Auffassung des Verwalters schwerwiegende Bedenken gegen den Erwerber bestehen. Offenkundige finanzielle Probleme, Verdacht der gewerblichen Unzucht in den zu erwerbenden Räumen, aber auch die Zugehörigkeit zu Sekten oder ähnlichen Organisationen sind u.a. Gründe für eine eventuell nicht gegebene Verwalterzustimmung.
Im Verweigerungsfall bleibt jedoch dem Verkäufer die Möglichkeit, auf juristischem Wege eine Klärung herbei zu führen.
Die notariell zu beurkundende Zustimmung ist mit Kosten verbunden. Über die Kostentragungspflicht gibt in der Regel die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Auskunft.
Die Wohnfläche der Wohnung oder des Hauses ist mit ein Wert bildender Faktor, also zu berücksichtigen bei der Überprüfung des Preis-/Leistungsverhältnisses.
Nach unseren Beobachtungen sind ca. 58% der in Prospekten angegebenen Wohnflächenangaben unrichtig. Kein Wunder: Es gibt schließlich zu viele verschiedene Berechnungsmethoden – nach HOAI, II BVO, DIN 277, DIN 283, die ab 1.1.2004 geltende Wohnflächenverordnung (WoFLV), bis hin von Anbietern eigen entwickelte Berechnungsmethoden, die m²-Wohnfläche zu ermitteln.
Bei Neubauvorhaben sollte sich der Erwerber die entsprechenden Berechnungen in jedem Falle aushändigen und von einer neutralen Stelle überprüfen lassen. Gleichzeitig sollte eine Vereinbarung im Kaufvertrag aufgenommen werden, die bei Abweichung zu der tatsächlichen Wohnfläche (Fertigmaß) den finanziellen Ausgleich regelt.
Bei Gebrauchtimmobilien gibt es neben Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung weitere schriftliche Unterlagen, denen die offizielle Wohnfläche zu entnehmen ist. Ob diese dann mit der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche übereinstimmt, sollte im Zweifelsfall durch einen Fachmann überprüft werden.
Wohngeld
siehe Hausgeld
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, d.h. der Erwerber kann darauf vertrauen, dass der Grundbuchinhalt vollständig und korrekt im Grundbuchauszug wiedergegeben wurde.
Neben den in Abtlg. II und III aufgeführten Belastungen können auch weitere Lasten auf dem Objekt ruhen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Hier kann es sich z.B. um bestehende gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde handeln, aber auch Wohnungsbindungsrechte, die unter Umständen eine Eigennutzung für den Erwerber verbieten, fallen unter diese Rubrik.
Durch entsprechende Formulierungen im Kaufvertrag kann der Verkäufer versichern, dass Belastungen dieser Art nicht bestehen.
Das Kreditgewerbe wird durch die Preisangabenverordnung (PangV) verpflichtet, den anfänglichen effektiven Jahreszins der angebotenen Baufinanzierungskonditionen offen zu legen.
Dadurch sollen die Verbraucher in die Lage versetzt werden, die unterschiedlichen Darlehensangebote besser vergleichen zu können. Nach der PangV sind als Preis bildende Faktoren Nominalzins, Damnum, Zinsbindungszeitraum, Bearbeitungsgebühr, Tilgungssatz, evtl. Vermittlungsprovisionen, aber auch der Zeitpunkt der Zahlung sowie der Verrechnungstermin für Zins- und Tilgungsleistungen bei der Berechnung zu berücksichtigen.
Weitere häufig anfallende Kosten wie z.B. Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen etc. müssen bei der Berechnung des anfänglichen effektiven Jahreszinses nicht beachtet werden. Da sich auch durch tilgungsfreie Jahre der Effektivzins verändern kann, ist das alleinige Abfragen des Zinssatzes nach der PangV nicht ausreichend.
Wenn ein Immobilieneigentümer nicht mehr in der Lage ist, seine Verpflichtungen gegenüber den Kreditgebern zu erfüllen, droht die Zwangsversteigerung, d.h. sein Objekt wird meistbietend versteigert.
Seit Jahren steigt die Zahl der Zwangsversteigerungen. Die Gründe sind vielfältig: Die hohe Quote der Arbeitslosen, Trennungsfälle und nicht durchdachte Finanzierungsmodelle treiben die Zahlen in die Höhe.
Für die Ersteigerer ein extrem schwieriges Gebiet und ohne fachkundigen Rat nicht ungefährlich. Darüber hinaus auch sehr zeitaufwändig. Das Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen kann eine wertvolle Hilfe bei der Beurteilung der Immobilie sein, sofern das ausgesuchte innen und außen gründlich unter die Lupe genommen werden konnte. Doch das ist nicht immer der Fall!